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高標準倉儲市場“大玩家”擴容 華南華東區域前景可期
來源：越秀私募服務
閱讀量：2267
時間：2026-01-18 17:10:15
1月17日如果你去過開市客（Costco）或山姆超市（Sam'sClub）這類的倉儲式商場，或許就會對高標準倉儲物流設備（簡稱“高標倉”）有直觀感受——它們的外觀結構與內部建造和高標倉高度相似，高聳的空間里布滿貨架，承載著各類貨物的存儲與周轉功能。
作為現代物流體系的核心基礎設施，高標倉并非普通倉庫的簡單升級，而是必須同時滿足國家規范與國際市場硬性指標的專業化倉儲設施，其層高、承重、道口數量及硬件服務等均有嚴格標準。近年來，我國高標倉市場規模持續擴張，但區域分化、供需調整等特征日益凸顯，行業正迎來深度轉型期。
蘇粵浙領跑全國高標倉市場
我國的現代化倉儲起步較晚，但發展相當迅速。據戴德梁行數據，截至2025年，我國高標倉總存量已經達到了1.32億平方米。
不過，從區域分布來看，全國高標倉市場呈現明顯的不均衡特征，華東地區以38%的占比成為全國高標倉存量最高的區域，其次為華北區、華南區、西南區和華中區。其中，江蘇、廣東和浙江三省的存量位居全國前三。這種分布格局與各地區經濟發展水平、產業基礎和消費能力高度相關，高標倉的存量數據已成為反映區域經濟活力的一個“溫度計”。
租金方面，2025年全國高標倉平均租金為29.4元／平方米／月，區域差異同樣顯著。華南地區憑借土地資源的稀缺性，以37.7元／平方米／月的平均租金領跑全國，深圳等核心城市“寸土寸金”的現狀使得當地高標倉供應量持續偏少，單位產值相對較高，支撐了租金高位運行。華東、華中、華北、西南等區域租金依次遞減，華東地區平均租金為35.1元／平方米／月，西南地區則為21.8元／平方米／月。
空置率層面，全國高標倉平均空置率為17.2%，較疫情前水平有明顯上升，市場去化壓力逐步顯現。不過區域表現分化明顯，華南區和西南區空置率相對較低，分別為10.6%和10.9%，成為市場去化表現較好的區域。相比之下，華北區和華東區空置率較高，均超過20%，反映出部分區域市場供需關系仍在調整之中。
產業結構升級，華東區域機會較大
業內人士表示，高標倉是物流倉儲行業發展必備的基礎設施，但考慮到近年來中國用于建設高標倉的工礦倉儲用地供應量逐年減少，尤其是北上廣深等一線城市供應量下降明顯，拿地難題成為制約高標倉快速擴張的最關鍵因素之一。
作為全國最大的高標倉市場，華東地區2025年底高標倉總供應量達到5012萬平方米，占全國總存量的38%，核心地位無可撼動。從發展歷程來看，華東高標倉市場在2021-2023年經歷高速發展后，2024-2025年存量增長趨緩，新增供應明顯減少。戴德梁行華東區產業地產部助理董事黃寶鋼分析，這一變化與高標倉的開發周期密切相關，高標倉從土地批租、建設到招商的完整周期約為兩年，當前的市場供應情況實則反映了兩年前的土地供應與開發商拿地決策。
華東地區“盤子”最大，但租金仍能維持在較高水平，核心支撐在于產業結構升級。統計顯示，上海市高標倉主要服務于高端制造、進出口貨物、人工智能機器人、芯片等高新技術產業；江蘇省聚焦光伏新能源、高端制造和生物醫藥領域；浙江省則以零售快消、綠色石化與新材料、現代紡織與服裝為主要租戶類型；安徽省的核心需求來自新能源汽車和家電產業。
“我們發現2025年的產業結構相比往年有非常大的變化。”黃寶鋼表示，相較于傳統低附加值產品，這些高附加值產業的貨物能夠承受更高的租金成本，不僅提升了租戶對高標倉的使用要求，也為市場租金的穩定提供了支撐，順應了國家產業結構調整的整體導向。“展望未來，我們認為華東地區高標倉的發展應該是非常有前途、有機會的。”
“大玩家”擴容，電商自建物流崛起
需要指出的是，投建高標倉有著極高的壁壘和門檻，要求企業擁有強大的資源能力和現金流，能夠參與到其中的只有真正的“大玩家”。但近年來高標倉市場中有一個顯著的變化，即電商租賃需求在公開市場持續下降，多個主流電商企業將租約從市場開發商轉移至自建物流體系。
以京東為例，近年來京東積極布局自建物流倉庫體系，通過買地建設的方式打造符合自身物流發展需求的高科技、高服務水平倉庫，“亞洲一號”便是其標桿項目。據悉，經過數年建設，這些自建倉庫自2024年起集中入市，形成了完善的自有倉儲網絡，京東由此逐步終止了部分對外租約，將貨物遷移至自建倉庫，這也成為公開市場電商租約減少的重要原因。
電商自建物流的崛起對高標倉市場格局產生了深遠影響。相關從業人士認為，從短期來看，電商企業退出公開租賃市場導致部分開發商面臨租戶流失壓力，尤其是那些此前高度依賴電商客戶的項目，需要重新調整租戶結構以應對需求變化。
但從長期來看，這種轉變并非行業需求的萎縮，而是需求從“市場化租賃”向“自有化持有”的轉移，電商企業通過自建物流體系，能夠更好地匹配自身的配送網絡與服務標準，提升供應鏈效率，降低長期運營成本。對于高標倉市場而言，這一變化也推動開發商進一步優化客戶結構，減少對單一行業客戶的依賴，轉而拓展制造業、第三方物流等多元化需求。
總體來看，我國高標倉市場正處于規模擴張與結構優化并存的轉型期，投資機會仍存。“2026年，長三角地區得益于較強的經濟基本面和相對穩健的需求支撐，隨著新增供應逐年減少，預計將迎來改善；成渝地區供需關系趨向弱平衡，市場或逐步擺脫此前高供應帶來的負面影響，租金、空置率有望企穩。”興業研究基礎行業部高級研究員王正成表示，建議關注成渝、長三角地區業務機會，優先布局服務于直播電商、平價電商及快遞企業的高標庫項目。
作為現代物流體系的核心基礎設施，高標倉并非普通倉庫的簡單升級，而是必須同時滿足國家規范與國際市場硬性指標的專業化倉儲設施，其層高、承重、道口數量及硬件服務等均有嚴格標準。近年來，我國高標倉市場規模持續擴張，但區域分化、供需調整等特征日益凸顯，行業正迎來深度轉型期。
蘇粵浙領跑全國高標倉市場
我國的現代化倉儲起步較晚，但發展相當迅速。據戴德梁行數據，截至2025年，我國高標倉總存量已經達到了1.32億平方米。
不過，從區域分布來看，全國高標倉市場呈現明顯的不均衡特征，華東地區以38%的占比成為全國高標倉存量最高的區域，其次為華北區、華南區、西南區和華中區。其中，江蘇、廣東和浙江三省的存量位居全國前三。這種分布格局與各地區經濟發展水平、產業基礎和消費能力高度相關，高標倉的存量數據已成為反映區域經濟活力的一個“溫度計”。
租金方面，2025年全國高標倉平均租金為29.4元／平方米／月，區域差異同樣顯著。華南地區憑借土地資源的稀缺性，以37.7元／平方米／月的平均租金領跑全國，深圳等核心城市“寸土寸金”的現狀使得當地高標倉供應量持續偏少，單位產值相對較高，支撐了租金高位運行。華東、華中、華北、西南等區域租金依次遞減，華東地區平均租金為35.1元／平方米／月，西南地區則為21.8元／平方米／月。
空置率層面，全國高標倉平均空置率為17.2%，較疫情前水平有明顯上升，市場去化壓力逐步顯現。不過區域表現分化明顯，華南區和西南區空置率相對較低，分別為10.6%和10.9%，成為市場去化表現較好的區域。相比之下，華北區和華東區空置率較高，均超過20%，反映出部分區域市場供需關系仍在調整之中。
產業結構升級，華東區域機會較大
業內人士表示，高標倉是物流倉儲行業發展必備的基礎設施，但考慮到近年來中國用于建設高標倉的工礦倉儲用地供應量逐年減少，尤其是北上廣深等一線城市供應量下降明顯，拿地難題成為制約高標倉快速擴張的最關鍵因素之一。
作為全國最大的高標倉市場，華東地區2025年底高標倉總供應量達到5012萬平方米，占全國總存量的38%，核心地位無可撼動。從發展歷程來看，華東高標倉市場在2021-2023年經歷高速發展后，2024-2025年存量增長趨緩，新增供應明顯減少。戴德梁行華東區產業地產部助理董事黃寶鋼分析，這一變化與高標倉的開發周期密切相關，高標倉從土地批租、建設到招商的完整周期約為兩年，當前的市場供應情況實則反映了兩年前的土地供應與開發商拿地決策。
華東地區“盤子”最大，但租金仍能維持在較高水平，核心支撐在于產業結構升級。統計顯示，上海市高標倉主要服務于高端制造、進出口貨物、人工智能機器人、芯片等高新技術產業；江蘇省聚焦光伏新能源、高端制造和生物醫藥領域；浙江省則以零售快消、綠色石化與新材料、現代紡織與服裝為主要租戶類型；安徽省的核心需求來自新能源汽車和家電產業。
“我們發現2025年的產業結構相比往年有非常大的變化。”黃寶鋼表示，相較于傳統低附加值產品，這些高附加值產業的貨物能夠承受更高的租金成本，不僅提升了租戶對高標倉的使用要求，也為市場租金的穩定提供了支撐，順應了國家產業結構調整的整體導向。“展望未來，我們認為華東地區高標倉的發展應該是非常有前途、有機會的。”
“大玩家”擴容，電商自建物流崛起
需要指出的是，投建高標倉有著極高的壁壘和門檻，要求企業擁有強大的資源能力和現金流，能夠參與到其中的只有真正的“大玩家”。但近年來高標倉市場中有一個顯著的變化，即電商租賃需求在公開市場持續下降，多個主流電商企業將租約從市場開發商轉移至自建物流體系。
以京東為例，近年來京東積極布局自建物流倉庫體系，通過買地建設的方式打造符合自身物流發展需求的高科技、高服務水平倉庫，“亞洲一號”便是其標桿項目。據悉，經過數年建設，這些自建倉庫自2024年起集中入市，形成了完善的自有倉儲網絡，京東由此逐步終止了部分對外租約，將貨物遷移至自建倉庫，這也成為公開市場電商租約減少的重要原因。
電商自建物流的崛起對高標倉市場格局產生了深遠影響。相關從業人士認為，從短期來看，電商企業退出公開租賃市場導致部分開發商面臨租戶流失壓力，尤其是那些此前高度依賴電商客戶的項目，需要重新調整租戶結構以應對需求變化。
但從長期來看，這種轉變并非行業需求的萎縮，而是需求從“市場化租賃”向“自有化持有”的轉移，電商企業通過自建物流體系，能夠更好地匹配自身的配送網絡與服務標準，提升供應鏈效率，降低長期運營成本。對于高標倉市場而言，這一變化也推動開發商進一步優化客戶結構，減少對單一行業客戶的依賴，轉而拓展制造業、第三方物流等多元化需求。
總體來看，我國高標倉市場正處于規模擴張與結構優化并存的轉型期，投資機會仍存。“2026年，長三角地區得益于較強的經濟基本面和相對穩健的需求支撐，隨著新增供應逐年減少，預計將迎來改善；成渝地區供需關系趨向弱平衡，市場或逐步擺脫此前高供應帶來的負面影響，租金、空置率有望企穩。”興業研究基礎行業部高級研究員王正成表示，建議關注成渝、長三角地區業務機會，優先布局服務于直播電商、平價電商及快遞企業的高標庫項目。
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